Antes de iniciar a aula o professor fez a entrega da 1ª prova e como esperado obtive um honrado ‘MM’… Agora é lutar para melhorar, em muito, a menção da segunda prova e tentar ficar com um ‘MS’ como média final…
Vamos que vamos!!!
Nesta aula o professor continuou tratando da Compra e Venda, concluindo o tema, abordando desta feita, Cláusulas especiais da compra e venda, conforme abaixo:
Compra e Venda (continuação…)
Cláusulas especiais da Compra e venda
As cláusulas são também chamadas de pactos adjetos, que devem constar expressamente do instrumento.
Retrovenda
Constitui pacto no qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, dentro de 3 anos, restituindo o preço e reembolsando as benfeitorias necessárias que foram realizadas pelo comprador no período de resgate.
“Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.”
Essa cláusula especial confere, na verdade, o direito do vendedor de desfazer a venda, admissível apenas nas vendas de imóveis. Afirma Tartuce que a propriedade do comprador, até o prazo de 3 anos, é resolúvel.
O prazo de 3 anos é improrrogável, ininterrupto e insuscetível de suspensão, e é contado da data em que se concluiu o contrato. Não se admite que as partes estipulem prazo superior, caso em que será reputado não escrito o excesso, ou seja, será considerado de 3 anos.
Se o comprador se recusa a receber as quantias que faz jus, o vendedor as depositará judicialmente e ingressará com a ação de resgate, que possui prazo decadencial de 3 anos. Se verificar a insuficiência do depósito judicial realizado, não será o vendedor restituído do domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.
“Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.
Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.”
O direito de resgate ou de retrato poderá ser exercido pelo devedor ou pelos herdeiros e legatários.
“Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.”
Defende Tartuce, em contraposição à Maria Helena Diniz, que seria possível a transmissão do direito de retrovenda entre inter vivos, eis que não consta qualquer proibição expressa da lei nesse sentido e a norma restritiva da autonomia privada não admite analogia ou interpretação extensiva.
Quando a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel e só uma delas o exercer, poderá o comprador intimar as demais para nele acordarem. Prevalecerá o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito integral.
“Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral.”
Preempção ou preferência
Quando um comprador de um bem tem a obrigação de oferece-lo a quem lhe vendeu, por notificação judicial ou extrajudicial, para que este use seu direito de prelação em igualdade de condições.
“Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Art. 514. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.”
As partes podem colocar no contrato original de compra e venda para o exercício de preferência que deverá ser dentro do prazo máximo de 180 dias, se for bem móvel, e 2 anos, se for bem imóvel. A preferência será contada sempre da notificação ao vendedor original. Se não tiver prazo, a lei supre essa falta com o art. 516.
Paulo Lôbo, os prazos não podem ser estendidos pela parte por serem decadenciais, mas podem ser diminuídos.
“Art. 513. Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.”
A preempção caducará, se a coisa for móvel, caso não seja exercida nos três dias, se imóvel, nos 60 dias subsequentes à data em que o comprador notificou o devedor. A não execução do direito implica em sua renúncia tácita. Os prazo podem ser dilatados, mas não reduzidos pelas partes.
“Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subsequentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor.” 
Aquele que exerce o direito de preferência deve pagar o preço ajustado, em igualdade de condições com o terceiro, sob pena de perder a preferência.
“Art. 515. Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.”
Se o direito de prelação for a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só poderá ser exercido em relação à coisa no seu todo, uma vez que é direito indivisível.
“Art. 517. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita.”
O vendedor preterido no seu direito de preferência, sendo preempção convencional, não pode anular a venda ou haver a coisa para si por meio de ação adjudicatória, como na prelação legal (art. 504), mas tão somente, pleitear perdas e danos.
“Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.”
Quando um bem for expropriado para fins de necessidade ou utilidade pública ou por interesse social, não tiver o destino pelo qual se desapropriou, ou se não for utilizada em obras ou serviços públicos, cabe ao expropriado o direito de preferência pelo preço atual da coisa, isso é, o direito de retrocessão em face do desvio de finalidade (tredestinação/adestinação).
“Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa.”
Há divergência doutrinária e jurisprudencial quanto à natureza desse direito: real ou pessoal. O próprio STJ decidiu por ambos os lados.
A cláusula de prelação convencional é intransmissível mortis causa. Entretanto, a transmissão inter vivos da preferência é válida e eficaz juridicamente; de modo diferente entende Maria Helena Diniz.
“Art. 520. O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros.”
Reserva de domínio
Ocorre na venda de coisa móvel infungível, em que o vendedor mantém o domínio da coisa (exercício da propriedade) até que preço seja pago de forma integral pelo comprador. O comprador recebe mera posse direta do bem. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprado a partir de quando essa lhe é entregue; trata de exceção à regra res perit domino.
“Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.
Art. 524. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue.”
A propriedade resolúvel do devedor é condicional, ou seja, depende de evento futuro e incerto, qual seja o pagamento integral do preço ou da última parcela caso a venda não tenha sido à vista.
A coisa deve ser móvel e infungível.
“Art. 523. Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.”
Entende a doutrina que o carro, para esses fins contratuais, trata-se de bem infungível, uma vez que tem algo que o identifica, que é o número do chassi.
Tal cláusula deve se dar por escrito e o registrada no Cartório de Títulos e Documentos do domicílio do comprador.
“Art. 522. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.”
No caso de mora do comprador, em caso de inadimplemento absoluto da obrigação, o vendedor pode:
o Promover ação de cobrança das parcelas vencidas e vincendas e o que mais lhe for devido; ou
o Recuperar a posse da coisa vendida pela ação de busca e apreensão.
Após constituir o devedor em mora pelo protesto do título ou a interpelação judicial, o vendedor poderá executar a cláusula de reserva de domínio.
“Art. 525. O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial.
Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.”
Para Paulo Lôbo, quando o vendedor optar pela cobrança apenas das prestações vencidas, não haverá necessidade de prévia constituição em mora, sem executar a cláusula de reserva de domínio. Incidirão as regras normais de exigibilidade das obrigações, em virtude do inadimplemento. O autor não poderá cumular o pedido com a antecipação das dívidas vincendas nem com a recuperação da coisa vendida.
Segundo a Teoria do Adimplemento Substancial, não cabe a busca e apreensão, mas apenas a cobrança das parcelas vencidas e vincendas.
No caso de busca e apreensão e perdendo o comprador a coisa, este terá o direito de reaver o que pagou, descontados os valores relacionados com a depreciação da coisa e todas as despesas que teve o vendedor. O vendedor tem o direito de reter as parcelas pagas até o receber o bem.
“Art. 527. Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual.”
Se o vendedor receber o pagamento a vista ou, posteriormente, por financiamento bancário, à instituição financeira caberá exercer os direitos e ações decorrentes do contrato a benefício de seu crédito, excluída a concorrência de qualquer outro.
“Art. 528. Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente, mediante financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá exercer os direitos e ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer outro. A operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão do registro do contrato.”
Sobre documentos
A venda sobre documentos também é denominada de crédito documentário. Tem por objeto bens móveis no qual a tradição é substituída pela entrega do documento correspondente à propriedade. Dessa feita, não pode o comprador recusar o pagamento a pretexto de defeito de qualidade ou de estado da coisa vendida, salvo se este for comprovado.
“Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.
Parágrafo único. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.”
O pagamento deve ocorrer na data e no lugar da entrega do documento, segundo a regra locus regit actum.
“Art. 530. Não havendo estipulação em contrário, o pagamento deve ser efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos.”
Havendo apólice de seguro, deverá ser pago pelo comprador, salvo se o vendedor tinha ciência da perda ou avaria da coisa.
“Art. 531. Se entre os documentos entregues ao comprador figurar apólice de seguro que cubra os riscos do transporte, correm estes à conta do comprador, salvo se, ao ser concluído o contrato, tivesse o vendedor ciência da perda ou avaria da coisa.”
Se a venda for realizada por intermédio de estabelecimento bancário, esse não responde pela integridade da coisa.
“Art. 532. Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento bancário, caberá a este efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa vendida, pela qual não responde.
Parágrafo único. Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento bancário a efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretendê-lo, diretamente do comprador.”
