Nesta aula foi iniciado a discussão do tema Locação de Coisas, conforme abaixo:
Locação de Coisas
Locação é contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração, compromete-se a fornecer a outra, por certo tempo, o uso de uma coisa não fungível.
Convém ressaltar-se que locação e arrendamento podem ser utilizadas como expressões sinônimas. Na prática, utiliza-se arrendamento para os casos de imóveis rurais e rústicos e locação para imóveis urbanos.
Questões preliminares
Há três normas tratando de locação de coisas no Brasil: o Código Civil, o Estatuto da Terra (lei 4.505) e a Lei 8.245/91. Quanto aos bens da União, há que se observar o disposto nos art. 86 a 98 do Del. 9.760/46.
A locação prevista no CC pode ter como objeto coisas móveis ou imóveis, desde que não esteja tratada pela legislação especial. Para o caso de imóveis urbanos aplica-se a lei 8.245, já para os imóveis rurais, aplica-se o Estatuto da Terra (lei 4.505), que disciplina os contratos de arrendamento rural e parceira agrícola.
O CC formula os princípios gerais sobre a matéria e é aplicável, ao lado de normas como o Del. 9.760/46 e a L. 8.666/93, à locação de imóveis pertencentes a Entes Públicos, aos apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, arrendamento mercantil (ao lado das Leis 6.099/74 e 11.649/08), vagas de garagem ou de espaços para estacionamentos de veículos ou destinados à publicidade.
De acordo com o Art. 1º da Lei do inquilinato, a norma especial não terá incidência nos casos de locação de imóveis:
o Públicos ou bens que integram patrimônio público, uma vez que a eles devemos aplicar a lei 8.666, Lei de Licitações. Aplica-se a lei do Inquilinato no caso de imóvel locado ao Poder Público.
o Vagas autônomas de garagem ou espaços destinados a veículos, uma vez que sua locação é regida pelo CC, aplicando apenas aquela lei quando forem locados apartamento e vaga de garagem, pelo Princípio da Gravitação Jurídica (acessório acompanha o principal).
o Espaços publicitários ou outdoors, uma vez que a eles se aplica as regras do CC.
o Locação de espaços em apart-hotéis, hotéis residência ou equiparados (flats), uma vez que a eles se aplica o CC. Parte doutrinária afirma que haveria, na verdade, a aplicação do CDC, eis que há uma prestação de serviço (Tartuce).
o Arrendamento Mercantil ou leasing, uma vez que a eles se aplica a lei 6.099, a lei 11.649 e as resoluções do BaCen.
Por se tratar de um outro microssistema jurídico de proteção dos vulneráveis, o entendimento quanto à lei do Inquilinato é de não aplicação do CDC às locações de imóveis urbanos. De forma dominante, assim entende a jurisprudência.
Entende-se que há determinadas situações em que o locador for profissional nessa atividade, tirando dela todos os seus recursos, aplicar-se-ia o CDC. No caso em questão, apenas se aplica ao locador e a imobiliária, não entre locador e locatário.
A lei do Inquilinato diferencia o imóvel urbano do rural pela sua destinação e não a sua localização ou estado. Assim, o imóvel rural/ rústico é aquele destinado à agricultura, à pecuária, ao extrativismo ou terrenos baldios; está regulado pelo Estatuto da Terra ou pelo CC. Já o imóvel urbano é aquele destinado à residência, indústria, comércio e serviços com intuito empresarial; está regulado pela lei do Inquilinato.
Para tal classificação, é pertinente sempre verificar a atividade preponderante desenvolvida no imóvel. Ex: posto de gasolina, em que a locação é urbana, mesmo que em área rural.
Locação no Código Civil
Locação é contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração, compromete-se a fornecer a outra, por certo tempo ou não, o uso de uma coisa infungível. Nas locações urbanas, o locador é também chamado de senhorio e o locatário de inquilino.
“Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.”
A fruição do bem locado é possível, mas desde que se dê quanto aos chamados, por Paulo Nader, frutos ordinários, ou seja, aqueles que não diminuem a substância do bem locado, uma vez que podem ser repostos.
O que diferencia o contrato de locação do contrato de empréstimo, particularmente em relação ao comodato, é a presença de remuneração; ademais, caso o contrato se refira a bem fungível, a hipótese será de mútuo. No entanto, há certas hipóteses em que os bens fungíveis poderão ser alugados, quando o seu uso e gozo for concedido ad pompam vel ostenationem, como no caso em que o locador cede ao locatário garrafas de vinho ou uma cesta de frutas para que sirvam de ornamentação em uma festa.
Ao nos recordar do direito romano, podemos estabelecer três tipos de locação:
o Locatio rei: a locação de coisas firmada entre o locator e o conductor, sendo chamado de inquilinus caso o imóvel fosse urbano e de colunus, se rural;
o Locatio operarum: locação de serviços com interesse econômico;
o Locatio operis faciendi: locação de obras ou empreitada.
Pela sistemática atual do código, cada locatio tornou-se uma espécie de contrato, deixando de ser tipos de locação.
Classifica-se em:
o Oneroso;
o Comutativo;
o Bilateral;
o Não solene;
o Consensual;
o Trato sucessivo.
Como deveres que lhe são inerentes, o locador é obrigado a entregar ao locatário a coisa com todas as sias pertenças e em condições de se utilizada, mantes o bem nesse estado na vigência da locação e garantis o seu uso pacífico nos termos pactuados. Havendo desrespeito a tais deveres, o locatário poderá rescindir a locação, sem prejuízo das perdas e danos cabíveis.
“Art. 566. O locador é obrigado:
I – a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;
II – a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.”
Ocorrendo a deterioração da coisa durante o prazo da locação sem culpa do locatário, este poderá pleitear redução do aluguel ou resolver o contrato se a coisa não lhe servir mais. Isso porque res perit domino, a coisa perece para o dono.
“Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.”
Como outro dever que lhe é inerente, o locador deve resguardar o locatário contra as turbações e os esbulhos cometidos por terceiros, tendo ambos (possuidor e proprietário) a legitimidade para promover ação possessória
Também respondera o locador por eventuais vícios redibitórios e defeitos.
“Art. 568. O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação.”
São obrigações do locatário:
“Art. 569. O locatário é obrigado:
I – a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;
II – a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;
III – a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;
IV – a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.”
Eventualmente, empregando o locatário a coisa em uso diverso do normal ou do convencionado e vindo esta a se deteriorar, pode o locador pleitear a rescisão por resolução, sem prejuízo de perdas e danos.
“Art. 570. Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos.”
Se a locação for estipulada com prazo fixo, o locador não pode reaver a coisa alugada antes do seu vencimento, salvo com pagamento de indenização pela quebra de contrato, podendo o locatário reter o imóvel até seu pagamento. E o locatário somente poderá devolver a coisa pagando a multa contratual proporcionalmente ao tempo que resta para o término do contrato. Entretanto, estipulando o contrato que a multa será o pagamento do aluguel pelo tempo que restar para término do contrato, ao se tornar uma indenização excessiva, será facultado ao juiz reduzi-la.
“Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.
Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido.
Art. 572. Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis.”
Para Tartuce, o art. 572 exprime que vale a razoabilidade e não a obrigatoriedade da proporcionalidade. Assim, se o contrato de locação for cumprido pela metade, não obrigatoriamente a redução da multa será em 50%. Caso o magistrado entenda que seu valor ainda é exagerado, reduzirá ainda mais a cláusula penal.
Sendo por prazo determinado, a locação cessará de pleno direito com o término do prazo estipulado, independente de notificação. Trata-se, pois, de denúncia vazia, resilição unilateral.
“Art. 573. A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.”
Mas se com o fim do prazo o locatário permanecer com a posse, sem oposição do locador, se presume a prorrogação por tempo indeterminado, de mesmo aluguel. Em tal circunstância, a qualquer tempo o locador notificará o locatário para restituir a coisa. Denúncia vazia, resilição unilateral.
“Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.”
Não sendo a coisa devolvida, o locatário pagará o aluguel que o locador arbitrar, podendo responder pelos danos a coisa, mesmo em decorrência de fortuito.
“Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.
Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade.”
Se a coisa for vendida no curso do contrato de locação, esta ficará desfeita se o adquirente assim quiser; salvo cláusula de vigência e o contrato estiver registrado.
Sendo alienada a coisa, no caso de cláusula de vigência a constar no Registro de imóveis ou Cartório de Títulos e documentos, o novo proprietário será obrigado a respeitar o contrato por prazo determinado.
“Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.
§ 1º O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel.”
Mas se o locador não estiver obrigado a respeita o contrato, despejará o locador no prazo de 90 dias a contar da notificação, visando a desocupação.
“Art. 576, § 2º Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa dias após a notificação.”
Morrendo uma das partes, transfere-se aos herdeiros.
“Art. 577. Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado.”
O locatário tem direito a retenção do bem quanto às benfeitorias necessárias. O direito de retenção se estende às úteis se essas foram autorizadas.
“Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.”
Por fim, ressalta Venosa que para reaver bens móveis a rescisão se dá cumulada a reintegração de posse; já os imóveis, pela de despejo.
São institutos assemelhados:
o Compra e venda: não se confunde com locação porque a compra e venda é definitiva, transfere o domínio da coisa;
o Comodato: o comodato é sempre gratuito;
o Superfície: a propriedade possui solo, subsolo e espaço aéreo, logo pode se conceder o uso o direito de um destes. É um direito real, que gera direito a posse, gera direito de sequela. A superfície pode ser paga, mas gera um direito real; já a locação é um direito pessoal.
São elementos da locação:
o Consentimento: deve ser dado pelo proprietário, via de regra; em segundo lugar, pelo usufrutuário; também ao credor anticrético (anticrese: é garantia de quitação a dívida), nesse caso, o credor retira o devedor de sua casa, aluga-a e a administra, e com o dinheiro do aluguel se amortiza a dívida; e ao locatário, que deve ter autorização expressa para sub-locar.
o Coisa: imóvel ou o bem móvel, infungível e inconsumível. (Ressalva quanto à bens que são consumíveis/fungíveis, mas serve para ornamentação.
o Preço: aluguel.
o Prazo: qualquer prazo, com ressalva à vênia conjugal quando o contrato ultrapassar 10 anos (lei do inquilinato).
“Lei do inquilinato, Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.”